Dégât des eaux dans un logement loué, qui déclare quoi et à qui

Le dégât des eaux reste le sinistre le plus courant dans l’habitat collectif. Dans un logement loué, il fait intervenir au moins trois acteurs, le locataire, le propriétaire et souvent le syndic, qui ont chacun leur propre assureur. Quand chacun sait ce qu’il doit déclarer et à qui, la réparation avance plus vite et les échanges de courriels gardent une longueur raisonnable.

Le locataire, premier déclarant

L’occupant des lieux est en première ligne. La loi du 6 juillet 1989 l’oblige à être assuré contre les risques locatifs, dont le dégât des eaux. Dès qu’il constate une fuite, une tache au plafond ou une odeur d’humidité, il lui revient de :

• couper l’arrivée d’eau si la fuite vient de son logement et limiter l’aggravation des dommages ;
• prévenir sans tarder le propriétaire ou l’agence qui gère le bien ;
• déclarer le sinistre à son propre assureur, dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés selon le Code des assurances ;
• remplir un constat amiable de dégât des eaux avec le voisin concerné, lorsque plusieurs logements sont touchés.

Les photographies, les factures des biens abîmés et les coordonnées des voisins faciliteront ensuite l’instruction du dossier. Mieux vaut les rassembler le jour même, tant que les traces sont visibles. Pour le détail des démarches, voir comment déclarer un sinistre habitation à son assurance.

15 octobre 2026

Quel simulateur de calcul de droits de succession pour une assurance vie choisir ?

0 commentaires

La convention IRSI, ce qui se passe entre assureurs

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) organise le traitement des dégâts des eaux entre les compagnies signataires. Lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 euros hors taxes par local sinistré, un seul assureur, dit gestionnaire, prend en charge l’expertise et l’indemnisation du local. Il s’agit en principe de l’assureur de l’occupant du local endommagé, qu’il soit locataire ou propriétaire occupant.

Pour l’assuré, le circuit est plus court : le locataire dont le plafond a été abîmé par la fuite du voisin traite avec son propre assureur, qui se charge des recours éventuels. La convention organise aussi la recherche de fuite. Elle lie les assureurs entre eux sans toucher aux droits des assurés, qui gardent la possibilité de contester une décision. En cas de désaccord, voir que faire si l’assurance refuse d’indemniser un dégât des eaux.

Le propriétaire bailleur, déclarant dans certains cas

Le bailleur a lui aussi des déclarations à faire. Il prévient son assurance propriétaire non occupant lorsque le logement est vide au moment des faits, lorsque la fuite provient d’un élément dont il a la charge, ou lorsque les dommages touchent des parties du bâti que le contrat du locataire ne couvre pas. En copropriété, cette assurance est obligatoire depuis la loi ALUR, en application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit aussi faire réaliser les réparations qui lui incombent, comme le remplacement d’une canalisation encastrée vétuste. Un investisseur qui ne vit pas sur place gagne à penser l’organisation de ces interventions dès l’achat, une question que traite cet article sur le parcours acheter pour louer dans l’Hérault, du financement jusqu’à la gestion.

Le syndic, pour les parties communes

Si la fuite vient d’une colonne d’eau commune, de la toiture ou de la façade, le syndic prend le relais. Il déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble, missionne le plombier pour la partie commune et informe les copropriétaires concernés. Le locataire, qui n’a pas de lien direct avec le syndic, passe par son bailleur ou par le gestionnaire du bien pour faire remonter l’information.

15 octobre 2026

Conducteur occasionnel ou secondaire ? Que devez-vous choisir ?

0 commentaires

Là où les dossiers se bloquent

La plupart des retards tiennent moins aux assureurs qu’à la circulation de l’information. Il suffit d’un locataire qui ignore le nom du syndic, d’un propriétaire injoignable pendant ses vacances ou d’une attestation d’assurance périmée pour que le dossier prenne des semaines de retard. Nous recommandons au bailleur de transmettre à son locataire, dès l’entrée dans les lieux, les coordonnées utiles en cas d’urgence, et de vérifier chaque année son attestation d’assurance.

Le suivi des travaux confié à une agence de gestion simplifie cette coordination. À Montpellier, Alpaca Immobilier présente un service de gestion qui comprend le suivi des travaux et de la maintenance avec des artisans locaux, ainsi que la tenue des attestations d’assurance. L’agence devient alors l’interlocuteur unique du locataire, du syndic et des entreprises.

Qui fait quoi, dans l’ordre

Le locataire déclare d’abord le sinistre à son assureur et prévient son bailleur. Le propriétaire saisit sa PNO si le logement était vide ou si le sinistre relève de son contrat, tandis que le syndic s’adresse à l’assureur de l’immeuble pour tout ce qui touche aux parties communes. Une fois les déclarations faites, la convention IRSI désigne l’assureur gestionnaire du local. Un sinistre mal aiguillé au départ peut, à l’inverse, immobiliser un logement plusieurs mois et tendre la relation entre bailleur et locataire.